About Us

主席致辞

Home / About Us / 主席致辞

尊敬的各位股东，

我谨代表美罗控股有限公司（简称“美罗”或“集团”）董事会，很荣幸地向各位公布截至2023年3月31日财政年度（“2023财政年度”）的年度报告。

在过去的一年中，美罗与我们的战略合作伙伴一起，继续将我们的房地产投资组合定位在我们持有业务的主要国家和有韧性的行业中。提议派发每股2.0分新元的末期普通股息以及每股0.25分新元的特别股息，派息率为集团股东应占净利润的74.1%，表达了我们继续对多年以来忠实股东持续支持的感激之情。

地缘政治紧张局势、宏观经济基本面的变化和通货膨胀环境带来的挑战仍在持续影响美罗的运营。回顾这一年，美罗继续在我们的主要市场和行业中实现多元化以提高韧性，包括澳大利亚的防御性零售中心、英国的专建学生公寓（PBSA）以及新加坡的工业物业和数字健康科技。对于2023财政年度，我非常高兴地报告，我们的韧性定位战略使我们能够深化我们在关键市场中的存在，从而为股东带来可持续的增长。

财务回顾

美罗在2023财政年度的税后净利润为2,530万新元，比去年同期（“2022财政年度”）的2,370万新元增长了7.2%。在2023财政年度中，来自联营企业和合资企业在中国的投资物业贡献了1,170万新元的较高收益，这是因为减少了对中国的新型冠状病毒肺炎疫情（简称“新冠疫情”）封控而向租户提供的租金返还和减免，以及2023财政年度没有发生如2022财政年度应收联营企业金额出现的一次性减值损失3,630万新元。然而，集团2023财政年度的业绩受到联营企业和合资企业2023财政年度在中国和澳大利亚投资物业的公允价值亏损970万新元的份额影响，同比2022财政年度的公允价值收益份额为440万新元，集团的长期和短期投资净公允价值亏损增加，长期投资的股息收入也下降。此外，由于借款增加和利率上升，产生了较高的财务成本，但这部分被利息收入的增加所缓和。

与2022财政年度的1.005亿新元相比，集团2023财政年度的收入增长了16.7%至1.172亿新元，主要是由于新加坡的两家百货商店，美罗百利宫（Metro Paragon）和美罗长堤坊（Metro Causeway Point）的零售额增加，带来零售业务的贡献增加。但由于雅加达勿加泗和宾塔罗的住宅开发项目产权销售减少，导致房地产业务的收入减少，从而抵消了部分零售业务的贡献。在日益严峻的商业环境中，美罗的资产负债表依然保持强劲，截至2023年3月31 日，净资产为15亿新元，总资产为23亿新元。

房地产投资和发展
保持韧性——2023财政年度的主要投资和战略举措
回顾这一年，美罗继续在英国、澳大利亚和新加坡等主要市场进行多元化发展，以增强其韧性。2022年5月，美罗与其主要合资伙伴李金塔控股有限公司（Lee Kim Tah Holdings Limited）以及和合控股私人有限公司（Woh Hup Holdings Pte Ltd），发展了其旗下的专建学生公寓基金Paideia Capital UK Trust，以约7,440万英镑（约1.19 亿新元）的总对价收购了位于杜伦（Durham）、埃克塞特（Exeter）、格拉斯哥（Glasgow）和金斯顿（Kingston）的4个物业。美罗还在DocMed Technology Pte. Ltd. （DocMed）在新加坡的A轮融资时投资600万新元购买了该公司10%的股份。2022年9月，美罗与其合资伙伴森联集团（Sim Lian Group of Companies，简称“森联”）一起收购了维多利亚州的永久产权邻里零售中心Shepparton Marketplace，收购对价约为9,200万澳元（约8,570万新元）。2023年1月，美罗与其合资伙伴宣布通过宝德工业基金（Boustead Industrial Fund，简称“BIF”）收购了J'Forte Building，这是一个位于新加坡26 Tai Seng Street, 534057， 8层楼高的高规格工业物业，收购对价为9,880万新元。这是BIF在公开市场上的首次收购。

集团位于广州、上海、伦敦和新加坡的五项投资性房地产的平均出租率为89.8%¹(93.9%²）。

新加坡
据仲量联行（Jones Lang LaSalle）市场报告，2023年第一季度对物流/仓储空间的需求保持稳健，终端用户和第三方物流企业（3PLs）继续寻求扩张空间。这包括前几个季度还未达到满足的需求。强劲的需求和紧俏的优质物流/仓储空间供应，预计将支持2023年的租金增长³ 。随着 J'Forte Building的收购，BIF的投资组合目前拥有16个优质物业，总资产值达7.479亿新元，承诺出租率高达98.4% ，加权平均租赁期（WALE）约为5.9年。新加坡对分散式办公空间的持续需求则有益于绿融大厦（Asia Green），我们位于淡滨尼区域中心的两座优质甲级写字楼，该物业的出租率高达94.0%¹（92.2%²）。

中国
自2022年3月开始因受到新冠疫情断续的封控使活动受限，影响了美罗的物业。封控在2022年12月有所缓解，而 2023年3月中国边境全面放开。目前写字楼租赁市场的困难，特别是在上海，将影响我们中国物业的出租率。集团在中国的投资性房地产，上海的美罗城（Metro City）和美罗大厦（Metro Tower），以及广州国际电子大厦（GIE Tower）的平均出租率为85.0%¹（92.4%²）。成都晶融汇（The Atrium Mall）和上海广场（Shanghai Plaza）出租率分别达到90.6%¹（86.9%²）和97.9%¹（ 91.1%²）。我们位于湾谷（Bay Valley）的三座写字楼的出租率为65.7%¹（69.0%²）。我们在中国的投资继续受到中国市场低迷的影响。2023年，美罗将迎来一个重要的里程碑，与我们的合作伙伴上海徐家汇商城（集团）有限公司将一起庆祝上海美罗城成立25周年。

印度尼西亚
在印度尼西亚雅加达，我们的两个住宅项目,勿加泗（Trans Park Juanda, Bekasi）和宾塔罗（Trans Park Bintaro）的建设仍在进行中。勿加泗项目的5栋32层的住宅楼和宾塔罗项目的2栋住宅楼都已封顶，住宅单元正逐步移交给购房者。这两个项目的销售活动仍在我们的销售展厅/营销中心和网上进行，但面临着由于利率上升、失业率上升和经济增长放缓带来的具有挑战性的商业环境所造成的潜在阻力。

英国
在曼彻斯特，我们的Middlewood Locks开发项目的第一期和第二期已经全部售出并交付使用。第三期已经开始施工，预计在2024年底竣工。营销工作继续通过营销中心和在线渠道进行。整个综合用途开发项目最终将提供 2,215套新住宅和90万平方英尺的商业场地，包括办公室、酒店、商店和餐馆。

由美罗与其主要合资伙伴李金塔控股有限公司（Lee Kim Tah Holdings Limited）以及和合控股私人有限公司（Woh Hup Holdings Pte Ltd）共同设立的专建学生公寓基金 Paideia Capital UK Trust持有6个专建学生公寓（PBSA）组合，总资产为1.355亿英镑（约2.228亿新元），截至 2023年3月31日，其承诺出租率达到83.7%。在伦敦，我们在5 Chancery Lane拥有50%的办公物业，将在2023年 5月出租办公物业租约到期后与我们的合资伙伴李金塔控股有限公司一起进行计划中的资产增值工程，翻新工程预计将在2025年底完成。

澳大利亚
美罗拥有30％股权的澳大利亚投资组合共持有17处优质永久产权物业，包括4栋写字楼和13处零售中心，横跨四个主要州，即新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和西澳大利亚州，总评估价值约为12亿澳元（约11亿新元），出租率高达96.5%¹（ 95.5%²），按收入计算的加权平均租赁期约为5.7年¹（6.4年²）。

零售业务
美罗的零售收入从2022财政年度的8,660万新元增加到 2023财政年度的1.04亿新元，主要是由于新加坡的两家百货商店，即美罗百利宫和美罗长堤坊的零售额增加。据分部业绩报告，不包括财务成本，2023财政年度利润为 880万新元，而2022财政年度利润为420万新元，这与更高的零售收入和更高的毛利率相一致，这是因为更好的商品组合和更严格的客户折扣控制，以及更好的库存管理等成本合理化措施。

展望未来
在疫情之后，世界正面临着许多挑战，包括地缘政治紧张局势、宏观经济基本面的变化和通货膨胀环境。在地缘政治方面，挑战包括俄罗斯-乌克兰战争和美国与中国的紧张关系，多边贸易体系的侵蚀，包括争端、征收关税和制裁以及其他潜在的爆发点。宏观经济挑战包括不协调的全球货币和财政政策，高水平和不断上升的政府债务，银行动荡，快速的技术变革和政治变化（选举）。最后，为抑制通货膨胀而提高利率的通货膨胀环境可能会抑制投资意愿，并增加运营/能源/食品成本。在过去的几个月里，全球巨型银行纷纷倒闭，主要经济体的基本面普遍疲软。国际货币基金组织（IMF）预测，全球经济增长在2023年将触底于2.8%，然后在2024年小幅上升至3.0%。全球通货膨胀率将下降，尽管比预期的慢，将从2022年的8.7%下降到 2023年的7.0%，再到2024年的4.9%⁴。本集团主要在新加坡、中国、印度尼西亚、英国和澳大利亚这五个国家开展业务，受到动荡不安的经济及其相关货币对新元汇率变动的影响。

房地产投资和发展
2022年，上海、广州和成都因受到新冠疫情断续的封控影响了美罗在这些城市的物业。随着2022年12月起，中国放松其严格的疫情清零政策⁵ 以及2023年3月中国边境的重新放开⁶ ，中国经济在2022年增长3%，预计2023年增长 5.2%，2024年增长4.5%⁷。我们的投资仍然继续受到中国市场低迷的影响。

新加坡的国内生产总值（GDP）在2022年增长了3.6%，低于2021年8.9%的增长。对于2023年，贸工部将GDP增长预测维持在0.5%-2.5%，增长可能在该范围的中点左右⁸。尽管最近全球银行业出现动荡，但在中国重新放开和继续在新加坡设立区域总部的背景下，金融和专业服务的需求仍有望增长，这是办公空间需求的一个关键驱动因素⁹ ，这将继续有利于我们在淡滨尼区域中心的优质甲级写字楼。在新加坡物流行业，2023年第一季度，优质物流物业和传统仓储的表现优异，租金分别环比上涨7.5%和3.1%，这是因为在供应非常紧张的情况下，第三方物流（3PL）企业的需求持续增长¹⁰。鉴于我们在2020年12月在宝德工业基金（BIF）的投资和将于2031年到期的7.0%利率的票据中都拥有26%的权益，美罗在该领域处于有利地位。

根据国际货币基金组织的数据，印度尼西亚2022年的年度GDP增长率为5.3%，并预测2023年增长率将为5.0% ，2024年为5.1%，其基础是保持中立的财政立场，伴随着温和的税收政策和行政改革，一些支出的实现，以及中期内资本支出逐步增加¹¹。目前，一些重要的行业参与者，即开发商，通过为持平至轻微的销售增长目标提供指导，表达了谨慎的前景。这种审慎的立场表明了未来潜在的阻力，因为公寓市场正准备承受利率上升的影响。此外，市场预计将受到2024年2月总统选举的影响。从历史上看，开发商在选举前都会放缓新项目的推出速度，因为预计购房需求会减少¹²，这将影响我们在雅加达勿加泗和宾塔罗的住宅项目。

英国的GDP在2022年增长了4.0%，预计在2023年将萎缩 0.3%，2024年增长1.0%¹³。2023年5月11日，英格兰银行将利率从4.25%提高到4.5%，行长安德鲁·贝利说，英国央行将“坚持到底”，以遏制任何主要经济体中最高的通货膨胀¹⁴。在2022年创纪录的62亿英镑的英国专建学生公寓投资额中，美罗的6个专建学生公寓物业处于有利地位¹⁵。在曼彻斯特，仲量联行预测，从2022年到2026年，曼彻斯特的房价将增长16.4%，是英国所有主要城市中增长最快的¹⁶。这预计将有利于美罗在Middlewood Locks的住宅开发项目。至于伦敦市中心的写字楼，租赁活动在2022 年第四季度已经连续第二个季度放缓，因为充满挑战的经济开始影响到写字楼业务环境。办公空间的季度占用量略高于210万平方英尺，比上一季度低20%，比十年平均水平260万平方英尺低50万平方英尺¹⁷。

2023年6月6日，澳大利亚储备银行（RBA）决定将现金利率目标提高0.25%至4.10%。澳大利亚的通货膨胀已经过了高峰期，但7%的通货膨胀率仍然过高，要回到目标范围还需要一段时间。进一步提高利率是为了提供更大的信心，通货膨胀将在一个合理的时间范围内回到目标水平¹⁸。利率的上升增加了房地产的运营成本以及资本化率，导致大多数房地产的估值普遍下降。澳大利亚2022年的GDP增长为3.7%，国际货币基金组织对澳大利亚经济增长的展望是在2023年增长1.6%，2024年增长1.7%¹⁹。

零售业务
根据贸工部的数据，新加坡零售业在2022年同比增长 8.4%，比2021年的12.0%的增长有所下降²⁰。 2023年1月，新加坡零售销售总额环比下降了8.2%，因为消费者的支出在节后放缓，而消费税上调带来的“提前购买”也有所缓解。鉴于经济环境不景气和潜在的生活成本影响，超市和餐饮服务等基本行业的销售表现将更加坚挺。尽管中国的重新放开可能带来中国游客的涌入，从而推动零售业的发展，但这可能要在2023年第二季度起，当更多的国际航班恢复时才更显著²¹。这将继续影响我们在百利宫和长堤坊的两家百货商店，以及网上商店。在高度竞争的贸易环境中，集团的零售业务继续受到通货膨胀导致的原材料、劳动力和能源成本上升的影响。

总结
通过战略合作伙伴关系，我们多年来在新加坡、中国、印度尼西亚、英国和澳大利亚扩大了我们的地理足迹。

尽管面临着地缘政治不确定性、通货膨胀加剧、货币政策收紧以及后疫情时代持续干扰带来的营运挑战，我们仍将继续积极管理我们在主要市场的投资组合。

同时，美罗将继续遵守财务纪律，积极监测我们的现金管理、杠杆水平、债务期限和资金来源，以获得最佳回报。在资产管理方面，我们将继续优先考虑关键资产增值，同时推迟未承诺的资本支出，并尽可能地节省成本。

在宏观不确定性之中，我们必须在有韧性的行业和我们非常熟悉并拥有强大的关系网的市场中，与经验丰富且声誉卓越的合作伙伴携手合作，维持一个多元化的优质投资组合。美罗将继续在我们的主要市场和行业中保持韧性，以应对市场的持续低迷。

股息提议
为了回报忠实的股东，董事会建议派发每股2.0分新元的末期普通股息和0.25分新元的特别股息，合计2.25分新元。这意味着美罗在2023财政年度的股息收益率为 3.7%²²，派息率为集团股东应占净利润的74.1%，这表达我们感谢忠实的股东在充满挑战的环境中多年来坚定不移的支持。

致谢
我谨代表董事会向我们所有忠实股东、员工、尊贵的客户、商业伙伴、合伙人和利益相关者表达由衷感谢，感谢你们多年来的持续支持。

在过去一年中，我们已经采取了重要举措，以增强董事会的能力。我想借此机会欢迎宋喜城先生，他于2022年9月加入美罗担任非执行独立董事。宋先生曾在新加坡政府投资公司和凯德集团担任高级管理职位，他在房地产和投资领域的经验将进一步增强董事会的核心竞争力。王释贤先生也于2022年11月加入美罗，担任非执行非独立董事。王先生在风险投资和私募股权方面具备的经验对美罗集团非常有价值。

我也要对美罗的非执行独立董事方爱莲夫人表达感谢，感谢她在过去的15年里对集团的坚定承诺和贡献。方夫人在担任美罗审计委员会主席和提名委员会方面发挥了不可或缺的重要作用。她将不参加连任，并将在2023年7 月的股东大会后卸任董事会成员。

我想借此机会向我们的董事会成员表示感谢，感谢他们在这个充满动荡和挑战的时期为集团提供的指导和建议。

凭借跨国家、跨部门和业务合作伙伴多元化的坚实基础，美罗保持韧性，以确保股东的回报可长期持续增长。

朱维良中将
集团主席

2023年6月26日

¹ 截至2023年3月31日
² 截至2022年3月31日
³ JLL, Singapore Property Market Monitor, 22 May 2023
⁴ IMF, World Economic Outlook – A Rocky Recovery, 11 April 2023
⁵ CNBC, China Eases COVID Restrictions On Travel And Production, 7 December 2022
⁶ NBC News, China To Fully Reopen Borders To Foreigners, But Near-Term Hurdles Remain, 14 March 2023
⁷ IMF, World Economic Outlook – A Rocky Recovery, 11 April 2023
⁸ MTI Singapore, MTI Maintains 2023 GDP Growth Forecast at “0.5 to 2.5 Per Cent”, 25 May 2023
⁹ Cushman & Wakefield, Marketbeat Singapore Office Q1 2023, 11 April 2023
¹⁰ Cushman & Wakefield, Marketbeat Singapore Industrial Q1 2023, 11 April 2023
¹¹ IMF, World Economic Outlook – A Rocky Recovery, 11 April 2023
¹² Colliers, Colliers Quarterly Jakarta Apartment Report, 5 April 2023
¹³ IMF, World Economic Outlook – A Rocky Recovery, 11 April 2023
¹⁴ Reuters, Bank Of England Raises Rates And Bailey Promises To ‘Stay The Course’, 11 May 2023
¹⁵ Colliers, United Kingdom Property Snapshot, 23 April 2023
¹⁶ JLL, UK Residential Forecasts, 2 November 2021
¹⁷ JLL, Q4 2022 Central London Office Market Report, 19 January 2023
¹⁸ Reserve Bank of Australia, Statement By Philip Lowe, Governor: Monetary Policy Decision, 6 June 2023
¹⁹ IMF, World Economic Outlook – A Rocky Recovery, 11 April 2023
²⁰ MTI Singapore, MTI Maintains 2023 GDP Growth Forecast at “0.5 to 2.5 Per Cent”, 13 February 2023
²¹ Cushman & Wakefield, Marketbeat Singapore, Retail Q1 2023, 11 April 2023
²² 截至2023年3月31日的股价为0.615 新元

» Back to Top