主席致词


Chairman's Mesage (English)

尊敬的各位股东:

我代表美罗控股有限公司( 简称“ 美罗” 或“ 集 团”)董事会,很高兴地向各位公布截至2017年3月31 日(“2017财政年度”)的财政年度报告。

财务回顾

在2017财政年度,美罗的净利润达到8,100万新元。显著的业绩贡献来自其联营企业取得的4,250万新元的业绩,以及主要在中国的合资企业取得的2,230万新元的业绩,大部分的收益来自上海的美罗城以及美罗大厦的租金贡献,以及来自美罗的联营公司,即香港上市的莱蒙国际集团有限公司与税务机关最终税务结算后产生税项拨备的拨回。

与2016财政年度集团获得的1.133亿新元净利润相比较,集团2017财政年度的净利润虽然有所下降,但仍然是值得赞扬的,这是因为美罗在2016财政年度转让了在北京欧美汇购物中心所拥有的50%合资股份而从中获得了3,810万新元的一次性收益 。

美罗联营公司的业绩明显下滑,主要是由于南昌项目的住宅部分收入已在2016财政年度确认了绝大多数, 以致于该项目业绩贡献有所下降。此外,美罗与莱蒙国际合作的上海投资性房地产 - 上海莎玛世纪公园项目的公允价值调整也降低了收益。莱蒙国际因其项目完成和交付使用时间性的影响也录得较低的收入,即使莱蒙国际与税务机关最终税务结算后产生税项拨备的拨回超过并抵消了收益的减少。

集团以稳健的资产负债表结束本财政年度。集团现拥有净现金约3.235亿新元以及股东权益约13.5亿新元, 如此稳固的财务状况使我们具备寻求更多增值机会的能力与条件,并为我们应对可能来临的全球宏观经济挑战提供了缓冲。

加强管理层的梯队建设

我借此机会欢迎叶康文先生加入美罗,担任集团的首席运营官及美罗中国私人有限公司首席执行官。叶先生在房地产领域拥有丰富的管理经验,他的加入增强了集团的领导实力,并能够有效地协助集团首席执行官郑国杉先生,致力于在中国、印尼、英国以及将扩展的区域贯彻执行集团在房地产发展方面的策略。

房地产开发和投资

总体而言,在2017财政年度,美罗通过美罗一家子公司和合资企业所持有的三个投资性房地产保持高达91.5%的平均出租率。受到租赁市场复苏的正面影响, 广州的广州国际电子大厦和上海的美罗城和美罗大厦的收益贡献,包括公允价值的调整,今年取得了7%的增长。上海美罗城作为一个综合休闲生活购物中心, 其物业的翻新也使其租金得以提升。

我们和莱蒙国际的合作项目-南昌莱蒙都会项目进展顺利。我们已出售了此综合性开发项目中几乎所有的住宅单位。接下来,收益将主要来自该项目办公楼以及商业零售部分的预售。虽然足以维持可观的收益,但办公楼部分的销售毛利率将明显低于住宅部分。

美罗的上海莎玛世纪公园项目持续吸引着房地产买家的兴趣。鉴于上海住宅市场去年强力回弹,集团在2017财政年度销售了该项目另外约50%的楼面面积并完成了交付工作。至此,集团已经将该项目的整体出售率提高至85%。

美罗在英国的项目如期进行。随着2016年4月集团完成了英国曼彻斯特The Hatbox项目的建设、销售和交付工作,我们已开始英国曼彻斯特Middlewood Locks 综合性开发项目的销售工作,并在2017年4月向市场推出了第一期共571个住宅单位。 除此之外,位于英国谢菲尔德市的甲级办公楼AceroWorks预计将在2017年第三季度竣工。

增长的基础

2016财政年度,集团从房地产投资中实现收益,包括转让在北京欧美汇购物中心持有的50%合资股份以及转让在东京的Frontier Koishikawa 办公楼股份,这些均是美罗循环资本运作的一部分,我们认为现阶段正是美罗启动新一轮投资周期的良好时机。2017财政年度,在初始投入5,700 万美元的基础上,我们追加投入了2,800万美元,与InfraRed NF China Real Estate Fund II(A), L.P.( 简称“基金II ”)联合进行了投资。另外,集团也向新加坡私人信托机构-Mapletree Global Student Accommodation Private Trust 投资了5,640万新元。

房地产开发和投资一直是集团的核心业务以及收益的主要部分,美罗的业绩表现本质上与房地产周期是紧密联系的。而且,此类型的投资特性是需要相当长的时间完成并横跨数个财政年度,因而转化为个别投资周期内集团的收益波动。

零售业务

在2016财政年度,美罗零售部门精简了在新加坡的零售店面,关闭了盛港和城市广场的美罗百货商店。令我们欣慰的是零售部门的业绩表现有所提高,尽管幅度较小。由于美罗先得坊所在的购物中心完成了翻新工程,美罗先得坊也从更多购物人潮中获益,现有运营的美罗百货商店因此取得了5.4%的营业收入增长, 年收入达到1.247亿新元。有关的阶段性亏损在今年有所改善,加上印尼的美罗联营企业所呈现的强劲业绩的带动下,2017财政年度零售部门对集团的利润贡献从2016财政年度的10万新元提升至130 万新元。

虽然零售业仍是美罗传承中主要的一部分,但为股东争取更高的回报是管理层所关心的重点,所以管理层正积极部署多元化策略来改善零售业务的表现,包括与国际和国内的商务伙伴密切合作,为满足消费者品味的不断变化,提供多元化及高品质的商品。我们也采取措施以提升客户服务水平,同时开发多媒体营销平台,使得消费者能够通过社交媒体参与互动。

展望未来

在过去的一年里,中国的经济增长再次加速。2017年第一季度,其GDP增长率达到6.9%,是六个季度中增长率最高的季度 ¹。超过预期的经济增长主要由于出口的改善和房地产方面的消费增加,从而整体上也带动并改进了集团在中国营运的宏观环境。

上海的甲级写字楼租金状况预计将保持稳定,或在得到快速消费品和零售业需求的推动下略微走高。这样的形势对上海的美罗大厦是个好兆头。我们也预期集团在广州的投资性房产 - 广州国际电子大厦能继续保持稳定的租金收入。同时,随着上海的美罗城物业翻新改造项目将于2017财政年度第四季度全面竣工,我们预期美罗城的平均租金率均可得到进一步的提升。

中国仍然是集团房地产开发和投资策略的主要焦点所在。我们相信集团在中国取得的丰富市场经验以及与主要商务伙伴所建立的紧密关系,均为我们寻求新的商业良机提供了独特的竞争优势。我们在基金II项目上所新增的联合投资额充分地证明集团对该市场坚定的承诺。

在新财政年度的开端, 我们对于英国曼彻斯特Middlewood Locks 项目已经开始销售感到兴奋和欣慰。继2016年6月英国举行了脱欧公投后,英国的政治局势面临着种种不确定因素。最新为2017年6月举行的大选选举结果。尽管如此,英国的经济仍然保持相对的韧性,由于曼彻斯特所受到的脱欧影响小于伦敦, 其房地产市场继续表现强劲。曼彻斯特住宅楼售价的上升速度高于英国任何一个地区。该城市充满活力的经济、体育、文化设施以及高效的民政管理深深地吸引着购房者的注意力。

同时,集团位于英国谢菲尔德市的办公楼项目进展顺利, 两栋大楼中的一栋Acero Works预计将在2017年第三季度竣工。

由于新加坡房地产住宅市场仍然疲弱,影响了集团位于查尔斯太子湾的嘉御苑住宅项目的销售,其销售进度预期将维持缓慢。

新加坡的零售业前景充满着挑战性,由于新零售楼面供应量持续增加,而越来越多的消费者倾向于网上购物。有鉴于此,美罗零售部门已承诺改变自身以适应市场需求,设计出更新颖的概念以尽善尽美的购物体验吸引消费者。同时,开发一项全方位的市场营销策略以便满足消费者的不同需求,并且为消费者在线上和线下的购物体验提供完整的支持和服务。

由于印尼新兴中产阶级的消费能力持续增长,故零售业仍然拥有巨大的潜力。集团将继续谨慎地寻找新地点以扩充美罗在印尼的联营美罗百货分店。

总体上,我们将持续地评估集团的资产投资组合以争取为股东带来更高的回报。中国将始终是我们的核心市场以及主要投资目的地。当然我们也持续地在其它地理位置寻找新的良机以分散风险。我们最终的目标是,集团能够稳健地扩展其优质资产的投资组合, 并在每个房地产市场周期中顺畅地进行我们的资产运行。

股息提议

为了回报一直支持美罗的股东,董事会建议每股的总股息为5分新元,这包括了2分新元的末期普通股息以及3分新元的特别股息。总体上,这意味着4.2%²的股息收益率,在2017财政年度,集团年度共派发的股息达到集团股东应占净盈利51.3%的派息率,而在2016财政年度,派息率则为51.2% 。

致谢

如果没有美罗管理团队持续的奉献和全体员工兢兢业业的努力,包括美罗集团、美罗联营企业和合资企业全体同仁的敬业工作,美罗是无法取得多年来如此良好的业绩和丰硕的成果。有鉴于此,我代表董事会, 对美罗团队所有同仁的辛勤工作表示衷心的感谢。我也要感谢我们忠实的股东对集团毫不动摇的信任,感谢我们的商务合作伙伴、联营企业、美罗顾客群和租户们所给予的坚定不移的支持。

我在此也对董事会的董事们表示感谢,感谢他们所提供的明智见解,并在当今充满挑战的时代引领集团稳步前进。

依靠美罗坚实的基础和清晰的愿景以及来自各方的强大支持,我们充满信心,凭借美罗的良好定位,我们将继续努力将美罗发展成为本区域或更广泛区域领先的房地产开发和投资集团。

朱维良中将
集团主席

2017年6月21日

1 CBRE, Marketview – China, Q1 2017
2 截至2017年3月31日,股价为每股1.18新元