主席致辞
尊敬的各位股东，
我谨代表美罗控股有限公司（“美罗”或“集团”）董事会，很荣幸地向各位公布截至2024年3月31日财政年度（“2024财政年度”）的年度报告。
在过去的一年中，美罗不断努力增强我们的韧性以应对在我们运营的主要市场充满挑战的环境。我们很高兴提议派发每股2.0分新元的末期普通股息，派息率为113.8%。 感谢我们忠实的股东对我们多年来坚定不移的支持。
尽管面临地缘政治紧张、宏观经济动态变化和通货膨胀形势的挑战，但美罗凭借跨资产类别和地理区域的战略多元化投资组合，展现出韧性。 这种方法使我们能够在动荡的环境和经济不确定性中抵御风暴。
美罗在2024财政年度与合作伙伴一起收购辉盛坊（VisionCrest Commercial）继续加强我们在本土市场新加坡的影响力，同时利用多元化的投资组合为股东带来可持续增长。 我们的资产负债表保持健康，截至2024财政年末，净资产为15亿新元，总资产为23亿新元。 即使面临逆境，美罗仍然坚定不移地致力于创造价值。
财务回顾
美罗在2024财政年度的税后净利润为1,460万新元，同比2023财政年度的2,530万新元下降了42.3%。
这主要是由于高利率环境和投资性房地产重估产生的净公允价值亏损增加，以及营业利润减少所致。
影响因素包括我们的联营企业莱蒙国际集团（Top Spring，简称“莱蒙”）的亏损增加以及集团在中国的物业利润下降，这两者都受到中国房地产市场长期低迷以及商业和消费者信心减弱的影响。
然而，我们的损失被6,030万新元的负商誉确认部分抵消，这是由于集团战略性收购莱蒙额外6%的股份后，公允价值超过购买对价而产生的。
集团收入从2023财政年度的1.172亿新元下降至2024财政年度的1.159亿新元，主要原因是雅加达勿加泗（Bekasi）和宾塔罗（Bintaro）住宅开发项目的产权销售减少。 该下降由于新加坡的两家百货商店，美罗百利宫（Metro Paragon）和美罗长堤坊（Metro Causeway Point）零售业务的销售额增加部分缓和了。
房地产投资和发展
应对挑战，增强韧性
在2024财政年度，美罗继续扩大我们在本土市场新加坡的影响力。
美罗与TE Capital Partners Pte. Ltd.（TECP）旗下的一家关联公司成立合资公司Vision One Enterprise Limited，美罗拥有合资公司40.9%股权。
美罗在2023年11月宣布收购位于黄金地段乌节路的11层永久产权甲级写字楼，辉盛坊。
凭借4,000万新元的投资额，美罗目前拥有该物业20%的有效股权，其余29.9% 由TECP旗下关联公司拥有，50.1%由一家独立第三方拥有。
该物业已获得LEED Gold®认证，净可出租面积为148,854平方英尺，出租率为89.5%，截至2024年3月31日，加权平均租赁期（WALE）为2.2年。
该物业的大堂将进行翻新工程，和增加配备以提高能源效率的新功能，为租户提升服务。
我们还增加了在莱蒙的股权，从约14.9%的所有者权益增至2024年1月的约20.5%。 莱蒙是中国房地产开发商，专注于城市综合用途社区的开发和运营以及住宅物业的开发和销售。 该公司在香港联合交易所有限公司上市。
新加坡
2024年第一季度，新加坡写字楼市场继续呈现向优质物业转移的趋势，优质写字楼的租金维持不变甚至有所上涨1，以我们位于淡滨尼的甲级写字楼绿融大厦（Asia Green）为例，
截至2024年3月31日的出租率为99.7%2，而截至2023年3月31日的出租率为94.0%。
此外，我们最近收购了辉盛坊20%的股权，增强了我们在新加坡黄金地段乌节路的影响力。
在工业物流市场,由于供应持续紧张以及第三方物流企业需求强劲，新加坡优质物流租金有所上涨。 商业园区和高科技市场继续呈现向优质物业发展的趋势，预计2024年租赁活动将有所增加，这与制造业经济的改善相一致3。 美罗战略性拥有宝德工业基金（Boustead Industrial Fund，简称“BIF”）26%的权益，在新加坡15处优质物业，涉及工业、商业园区、高规格工业和物流领域。 这些资产的承诺出租率高达92.8%4，按收入计算的长期的加权平均租赁期约为5.1年4。 截至2024年3月31日，BIF的投资组合总资产值达7.546亿新元。
中国
中国房地产行业继续对经济造成沉重压力，削弱了企业和消费者信心、投资计划和招聘策略。
商业和消费者信心疲软以及房地产市场的低迷影响了集团在中国的投资物业的租赁需求，包括上海的美罗城（Metro City）和美罗大厦（Metro Tower），
以及广州国际电子大厦（GIE Tower），这三个物业的平均出租率为79.4%4（85.0%5）。
成都晶融汇（The Atrium Mall）和上海广场（Shanghai Plaza）出租率分别为91.2%4（ 90.6%5）和88.2%4（ 97.9%5）。
湾谷（Bay Valley）的三座写字楼的租赁仍然具有挑战性，出租率为70.6%4（65.7%5）。
写字楼租赁困难，尤其是在上海，由于新供应导致空置率上升6，将影响我们的中国投资物业。
中国和香港的市场持续低迷也将影响我们的联营企业莱蒙，以及与綠橡投資管理有限公司（BentallGreenOak）的共同投资和其他中国的投资。
印度尼西亚
雅加达项目的进展仍在继续，勿加泗的5栋32层住宅楼和宾塔罗的2栋住宅楼均已封顶。已付清款项的单元正在逐步交付，销售工作仍在进行中。
英国
在英国，我们共同拥有的英国专建学生公寓基金Paideia Capital UK Trust 持有6个永久产权专建学生公寓（PBSA）物业组合，分布在沃里克 (Warwick)、
布里斯托尔(Bristol)、达勒姆(Durham)、埃克塞特(Exeter)、格拉斯哥(Glasgow)和金斯顿(Kingston)。
该投资组合价值1.324亿英镑，出租率高达95.2%4（83.7%5）。
在曼彻斯特，拥有2,215个单元的Middlewood Locks开发项目的第一和第二期已全部售出并交付使用。
第三期的建设于2022年第二季度开始，预计于2024年底完工，销售和营销活动正在进行中。
在伦敦，我们位于5 Chancery Lane 写字楼的租户于2023年5月租约到期后搬离，以便立即开始资产增值工程，预计于2026年第一季度完工。
在谢菲尔德，位于谢菲尔德数字园区（Sheffield Digital Campus）内的甲级写字楼Endeavour于2023年6月正式竣工。
该建筑拥有能源性能证书A级（EPC A）和英国建筑研究院环境评估方法（BREEAM）优秀评级。
它于2023年7月正式移交给英国电信，开始为期15年的租约。
澳大利亚
在澳大利亚，集团与森联集团（Sim Lian）成立的联营公司（美罗持有其30%的股权）拥有17处优质永久产权物业，
分布在新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和西澳大利亚州的13处零售中心和4栋写字楼。
该投资组合的总评估值约为12亿澳元（约10亿新元）。
值得注意的是，澳大利亚投资组合的出租率高达94.1%4（96.5%5），按收入计算的加权平均租赁期约为5.6年4（ 5.7年5>）。
零售业务
美罗的零售收入在2024财政年度达到了1.054亿新元，较2023财政年度的1.04亿新元有所增长，这主要归功于我们两家新加坡的百货商店，
美罗百利宫和美罗长堤坊的销售额增加。尽管收入有所增长，但该部门的毛利润从1,370万新元下降至2024财政年度的750万新元，
不包括财务成本，该版块的利润从去年同期的880万新元下降至340万新元。
毛利润下降主要是由于毛利率下降和竞争激烈的贸易环境导致成本增加。
展望未来
在当前的地缘政治环境下，我们的房地产业务面临着紧张局势加剧和复杂动态的局面。
俄罗斯与乌克兰的战争，目前已经进入第三年，以色列与哈马斯和以色列与伊朗之间的持续不断的冲突，
以及美国与中国之间不断升级的紧张局势，在全球市场引发连锁反应，给我们的投资策略增加了复杂性。
此外，宏观经济面临的重大挑战也不容小觑，包括政府债务高企、货币紧缩政策的滞后影响暴露出银行和金融系统的脆弱性， 这可能会给有外部融资需求的区域经济体，以及科技的快速进步带来压力。 通货膨胀环境和利率上升使情况进一步复杂化，推高了运营成本并带来了投资不确定性。 这些因素共同造成了难以预测的经济形势，要求我们采取警惕和适应性的方式开展业务运营。
在此背景下，国际货币基金组织（IMF）预测，2024年和2025年全球经济将温和增长3.2%，与2023年持平7。
中国是我们的主要市场，但我们面临着房地产行业增长放缓和消费者信心下降的双重挑战，这使我们在应对市场复杂动态时更加困难。 2024年第一季度，中国国内生产总值(GDP)增长率达到5.3%，超过分析师预测的4.6%8。 虽然这种高于预期的增长令人鼓舞，但也暗示着潜在的挑战。2024年3月的指标显示， 国内需求持续疲软，这可能会破坏经济的持续增长势头。 2024年4月的最新数据显示，制造业和服务业均出现放缓9，这表明未来增长可能存在隐忧。
中国房地产行业持续低迷，目前已进入第三年，继续对经济产生重大阻力。此次低迷影响深远，影响了企业和消费者信心、投资水平、就业率和股市表现。 我们在中国的投资日益受到这些情况的挑战。
2024年第一季度，新加坡GDP经季节性调整后环比增长 0.1%，低于上一季度1.2%的增幅10。 贸工部预计，2024 年GDP 增长率为1.0%至3.0%，这得益于制造业和贸易（尤其是电子产品）的改善10。 虽然新加坡仍然是美罗的主要市场，但我们对全球利率长期高企、资本流波动和地缘政治紧张局势等风险持谨慎态度11。
根据贸工部数据，新加坡零售贸易业的增长从2022年的8.5% 放缓至2023年的1.3%，并在2023年第四季度从增长逆转为收缩12。 百货商店在2023年几乎持平13，与上一年28.5%的增长形成鲜明对比14。 在通货膨胀压力下，万事达卡经济研究所（MEI）预测，新加坡实际消费支出增长率将从2023年的3.5%放缓至2024年的2.8%15。
2023年，受全球大宗商品繁荣时期出口增长的推动，印尼GDP 增长5.05%，较2022 年的5.3%略有下降16。 印尼央行在2022 年8月至2023年10月期间加息共计250个基点，对我们的印尼项目产生了影响。
英国经济在2023 年底进入浅度衰退，第三季度GDP下降0.1%，第四季度下降0.3%，创下2009年以来（2020年疫情高峰年除外）最弱表现17。 在2024年5月的会议上，英国央行(BOE)货币政策委员会(MPC)以7比2投票决定将利率维持在16年来的最高水平5.25%18。 然而，央行行长表示，英国央行可能需要将利率降至市场预期以下，可能从下一次货币政策委员会的公告开始18。 不断上升的利息成本增加了房地产运营费用和资本化率，对大多数房地产估值产生了负面影响。 尽管面临这些挑战，英国专建学生公寓行业的投资额在2024年第一季度飙升至4.3亿英镑，超过2023年同期的1.4 亿英镑， 增长了三倍19。在曼彻斯特，预计2022年至2026年房价将增长16.4%20>。
2024年3月19日，澳大利亚储备银行（RBA）连续第三次将利率维持在12年高点4.35%，表明其紧缩立场有所缓和21。 自2022年5月以来，澳大利亚储备银行已将利率上调425个基点，对房地产运营成本、资本化率，尤其是写字楼的估值产生了不利影响。 国际货币基金组织预测，澳大利亚的GDP增长将从2023年的2.1%放缓至2024年的1.5%，预计2025年将出现反弹7。 在经济不确定性加剧和大量新写字楼供应涌入的情况下22，租赁活动仍然充满挑战。
总结
我们始终坚持审慎的财务管理原则。我们将谨慎行事，同时采取积极措施，维持稳健的资本管理纪律，包括保留现金储备、优化现金流和确保流动性。
在资产管理策略方面，我们继续优先考虑必要的资产增值，同时推迟未承诺的资本支出。我们正在实施成本节约计划，并尽可能对冲潜在利率风险。 集团仍致力于保持强劲的流动性状况，包括现金储备和银行融资。
在我们应对这些复杂的经济形势时，我们专注于维持富有韧性和多元化的投资组合，确保我们处于有利地位，能够应对未来的挑战和机遇。 董事会和管理层将继续进行认真的监督和战略规划，以保护和提高股东价值，并引导集团实现可持续增长。
综上所述，我们仍然充满信心，我们有能力利用我们的多元化投资组合、战略投资和审慎的财务管理，应对不断变化的地缘政治和经济格局。
股息提议
为了回报我们的忠实股东，董事会建议派发每股2.0分新元的末期普通股息。
这意味着美罗在2024财政年度的派息率为集团股东应占净利润的113.8%，突显出我们对股东多年来在充满挑战的环境中坚定不移的支持表示感谢。
致谢
我谨代表董事会，对邓启光先生担任我们零售部门的首席执行官超过11年所发挥的宝贵领导表示感谢；他的贡献是无价的。我们祝愿他在开启新篇章时一切顺利。
我们也热烈欢迎我们的新董事会成员曾文辉先生和邓国佳先生。他们的专业知识和指导无疑将增强我们的董事会团队，为我们继续优先考虑韧性、创新和协作。
随着我17年的主席任期即将结束，我谨对管理层成员多年来的宝贵支持表示衷心感谢。 我非常感谢美罗团队的坚定奉献，他们的坚定承诺是我们取得成就的关键。 担任掌舵人是一种荣幸。我向我们的董事会成员，股东和利益相关者表示诚挚的谢意，感谢他们在整个过程中给予的持续支持。
我祝愿大家在各自的努力中继续取得成功。
朱维良中将
集团主席
2024年6月28日
1 Colliers Office Q1 2024: Displaying its Mettle, 16 April 2024
2 Inclusive of a lease by Hitachi Asia which expired on 31 March 2024. The vacant space is in the midst of being backfilled.
3 Cushman & Wakefield, Singapore Industrial MarketBeat Q1 2024, 5 April 2024
4 As at 31 March 2024
5 As at 31 March 2023
6 Savills, Shanghai Office Q1/2024, 15 April 2024
7 IMF, World Economic Outlook – Steady but Slow: Resilience Amid Divergence, 16 April 2024
8 Reuters, China’s economy grew faster than expected in the March quarter, 16 April 2024
9 Reuters, China’s factory, services activity growth slows in April, 30 April 2024
10 MTI Singapore, MTI Maintains 2024 GDP Growth Forecast at “1.0 to 3.0 Per Cent”, 23 May 2024
11 Bloomberg, Singapore’s Path to Faster Economic Growth Is Riddled With Risks, 26 April 2024
12 MTI Singapore, MTI Maintains 2024 GDP Growth Forecast at “1.0 to 3.0 Per Cent”, 15 February 2024
13 MTI Singapore, Economic Survey of Singapore 2023, Chapter 6 – Sectoral Performances, 15 February 2024
14 MTI Singapore, Economic Survey of Singapore 2022, Chapter 6 – Sectoral Performances, 13 February 2023
15 The Business Times, Singapore consumer spending to slow next year: Mastercard, 15 December 2023
16 Reuters, Indonesia 2023 GDP growth slows to 5.1% on falling commodity prices, 5 February 2024
17 Reuters, UK economy went into recession last year, data confirms, 28 March 2024
18 Reuters, Bank of England clears path for its first rate cut since 2020, 9 May 2024
19 Colliers, United Kingdom Property Snapshot, 30 April 2024
20 JLL, UK Residential Forecasts, 2 November 2021
21 Reuters, Australia’s central bank holds rates, waters down tightening bias, 19 March 2024
22 Investa Inside – Office Market Outlook: What to expect in 2024, December 2023