主席致辞
尊敬的各位股东，
我谨代表美罗控股有限公司（“美罗”或“集团”）董事会，很荣幸地向各位公布截至2025年3月31日财政年度（“2025财政年度”）的年度报告。
在过去的一年里，尽管中国房地产行业持续低迷为美罗的房地产业务带来不利影响，而新加坡零售环境的挑战亦拖累集团零售部门的表现，本集团以多元化资产组合不断努力增强韧性，以应对在我们运营的主要市场中复杂且充满挑战性的宏观环境。我们很高兴提议派发每股2.0分新元的末期普通股息。感谢我们忠实的股东对我们多年来坚定不移的支持。
在2025财政年度，美罗持续深化在主要市场的影响力以增强韧性，包括与森联集团（Sim Lian）成立的合资公司收购位于澳大利亚的1 Castlereagh Street写字楼，以及将持有并开发英国Middlewood Locks综合发展项目的Fairbriar Real Estate Limited（Fairbriar）的股权从25%增持至50%。我们的资产负债表保持稳健，截至2025财政年末，净资产为12亿新元，总资产为21亿新元。即使面临逆境，我们始终坚定不移地致力于创造价值。
财务回顾
美罗在2025财政年度的税后亏损为2.247亿新元，同比2024财政年度为1,461万新元的税后净利润。该亏损主要源自集团中国房地产相关投资产生的非现金性公允价值损失及减值损失。中国房地产行业持续低迷带来的不利影响导致房地产业务录得：（1）集团持有20.5%联营企业莱蒙国际集团（Top Spring，简称“莱蒙”）因其投资物业公允价值的损失（税后）及待售物业减值等经营亏损确认相应的亏损份额1.054亿新元；（2）主要来自联营与合资公司所持有中国物业公允价值的损失（税后）共计9,110万新元；及（3）与綠橡投資管理有限公司（BentallGreenOak，简称“BGO”）共同投资的联营公司应收的金额出现了3,291万新元的减值损失。此外，集团主要对丰树全球学生宿舍私募信托（Mapletree Global Student Accommodation Private Trust）也确认了2,320万新元公允价值的损失。部分损失由以下项目抵销：(1)来自联营与合资公司所持有英国、澳大利亚及新加坡物业的1,490万新元的净营业利润份额及1,150万新元公允价值的收益（税后）；及（2）于2024年11月增持Fairbriar 25%股权后，公允价值超过购买对价而产生724万新元的负商誉确认。
零售业务方面，2025财政年度税后亏损为685万新元；同比2024财政年度182万新元的税后盈利，主要是由于新加坡零售业务面临了高度竞争的环境而导致销售收入及毛利率下降和资产减值损失。
集团收入从2024财政年度的1.159亿新元下降至2025财政年度的1.045亿新元，主要是由于美罗百利宫（Metro Paragon）和美罗长堤坊（Metro Causeway Point）的零售额下降导致零售业务的收入减少893万新元，加上雅加达勿加泗（Bekasi）和宾塔罗（Bintaro）住宅开发项目的产权销售额减少201万新元。
房地产投资和发展
克服逆境，增强韧性
美罗在2025财政年度里持续在韧性较强的行业与市场中维持多元化和高质量的资产组合，以增强集团的韧性。集团在中国的的主要投资物业美罗城（Metro City）、美罗大厦（Metro Tower）、广州国际电子大厦（GIE Tower），以及在新加坡、英国和澳大利亚的物业均保持韧性。
新加坡
在淡滨尼区域中心，美罗持有50%股权的甲级写字楼绿融大厦（Asia Green）于2024年3月31日日立亚洲（Hitachi Asia）租约期满后（原占净可出租面积约30%），填补回租。截至2025年3月31日，承诺出租率约95.0%，新签主要租户包括私立院校博伟（DIMENSIONS）、新加坡证券交易所主板上市公司富旺朝控股(Food Empire Holdings)以及新保集团（SingHealth）旗下的东区综合医院（Eastern General Hospital）规划办公室。
自2024年1月收购合法完成后，美罗持有位于黄金地段乌节路永久产权甲级写字楼辉盛坊（VisionCrest Orchard）20%的股权。辉盛坊在财政年中录得更高的贡献，为1,180万新元。该物 业的写字楼与零售分层单位于2024年7月起启动销售，而截至2025年3月31日，已售出四个零售单位及两层写字楼，约占总分层面积的20%。
美罗持有26%股权的宝德工业基金（Boustead Industrial Fund，简称“BIF”）总资产规模达7.632亿新元，平均承诺出租率为95.7%1（92.8%2），按收入计算的加权平均租赁期(WALE)约为5.0年1。BIF旗下共拥有15处位于新加坡的优质物业，涉及工业、商业园区、高规格工业和物流领域。
中国
在中国房地产行业持续低迷影响下，集团位于上海的主要投资物业美罗城、美罗大厦、以及位于广州的广州国际电子大厦，平均出租率降至74.3%1（79.4%2）。成都晶融汇（The Atrium Mall）和上海广场（Shanghai Plaza）出租率分别为88.0%1（ 91.2%2）及84.9%1（ 88.2%2）。湾谷（Bay Valley）的三座写字楼的租赁仍然具有挑战性，出租率为68.6%1（ 70.6%2）。中国写字楼租赁市场持续面临挑战，尤其是上海，在2024年第四季度全市平均空置率已达22.7%，并可能在2025年底创下新高3，预计将继续影响我们在中国投资物业的出租率。中国和香港的市场持续低迷也将影响我们的联营公司莱蒙，与綠橡投資管理有限公司的共同投资和我们其他的联营与合资公司持有的投资物业。
印度尼西亚
在雅加达，勿加泗的5栋32层住宅楼和宾塔罗的2栋住宅楼均已封顶。已付清款项的单元正在逐步交付，销售工作仍在进行中。借贷成本仍处高位，加上经济情绪疲弱及中产阶层持续萎缩4，预计将继续对这些项目带来阻力。
英国
2024年11月，美罗对Fairbriar的股权从25%增持至50%。Fairbriar拥有并开发了综合用途发展项目Middlewood Locks，该项目位于曼彻斯特市中心西侧门户，是一项屡获殊荣的城市更新项目，已成功打造出一个蓬勃发展、充满活力的新兴社区。该项目第三阶段“Railings”已于2024年11月实质竣工后开始交付，截至2025年4月3日，189个住宅单位中已有约50%售出或预订。Middlewood Locks项目的总开发价值约为10亿英镑，预计将提供2,215个住宅单位，以及额外的1,000个住宅单位或100万平方英尺的商业空间，包括写字楼、酒店、零售及餐饮设施。
在英国专建学生公寓（PBSA）领域中，集团持有30%股权的英国专建学生公寓基金Paideia Capital UK Trust投资组合涵盖六处永久产权专建学生公寓物业，总计902个床位，分布在沃里克 (Warwick)、布里斯托尔(Bristol)、达勒姆(Durham)、埃克塞特(Exeter)、格拉斯哥(Glasgow)和金斯顿(Kingston)。该组合2025年估值为1.490亿英镑1（1.324亿英镑2），出租率高达99.3%1（ 95.2%2）。
在伦敦，我们持有50%股权位于5 Chancery Lane 永久产权写字楼的资产增值的扩建及翻新工程正在进行中，预计于2026 年底完成。该项目预计可借助市场对绿色建筑的租赁需求取得更佳定位。
澳大利亚
2024年10月，美罗与森联集团共同收购了位于悉尼中央商务区金融核心地段的1 Castlereagh Street优质永久产权写字楼，购买对价为1.964亿澳元（约1.723亿新元）。此次收购深化了美罗在澳大利亚写字楼市场的影响力，使美罗与森联集团合资组合的总评估价值提升至14亿澳元1（约12亿新元）。该投资组合目前拥有18处优质永久产权物业，整体出租率为92.9%1（ 94.1%2），按收入计算的加权平均租赁期约为5.0年1（5.5年2），分布在新南威尔士州、维多利亚州、昆士兰州和西澳大利亚州的13处零售中心和5栋写字楼。
零售业务
在新加坡零售市场面临的诸多挑战中，美罗零售部门收入从2024财政年度的1.054亿新元下降至2025财政年度的9,651万新元，主要由于美罗百利宫及美罗长堤坊零售业务的销售额下滑所致。毛利润从2024财政年度的750万新元减少至2025财政年度的260万新元，主要受到市场竞争激烈的影响导致销售收入及毛利率下降。鉴于零售板块持续面临的经营挑战，美罗对其使用权资产5及固定资产计提了412万新元的减值损失。相应地，扣除财务费用的板块业绩已由2024财政年度的340万新元盈利，转为2025财政年度的548万新元亏损。
展望未来
美中贸易紧张局势升级及加征关税措施的实施，为全球经济带来了强劲阻力。2025年4月2日，美国宣布几乎全面征收进口
关税，并引发贸易伙伴的反制措施，致使关税税率升至世纪来最高点6。贸易紧张局势的迅速升级以及政策极度不确定性预
计将显著抑制全球经济发展6。根据国际货币基金组织（IMF）于2025年4月4日发布的“参考预测”，其已将2025年和2026年
的全球经济增长预测分别下调至2.8%和3.0%，低于此前对这两年预测的3.3%6。
全球整体通胀预期虽仍呈下降趋势，但下降速度较2025年1月的预期略为放缓，预计2025年全球通胀率为4.3%，2026年为3.6%。其中，2025年发达经济体的通胀预期被显著上调，而新兴市场与发展中经济体的通胀预期则略有下调6。在2024年连续三次下调联邦基金利率之后7，美国联邦储备局官员于2025年5月2日至3日的政策会议上，一致投票决定将基准联邦基金利率维持在4.25%至4.50%的范围内，并表示，经济前景的不确定性进一步上升，失业率上升与通胀回升的风险亦有所加剧8。集团在新加坡、中国、印尼、英国及澳大利亚五个国家运营，均受制于上述宏观经济波动及新元兑各主要货币汇率波动的影响。
虽然中国2025年第一季度国内生产总值（GDP）增长率达5.4%9，高于市场预期，但多家大型银行已将2025年全年中国GDP增长预测下调至4.0%或更低，低于官方“5%左右”的目标10。中国房地产行业持续低迷，目前已进入第四年，继续对整体消费与就业造成压力11。按建筑面积计算，2024年中国房地产销售回落至2009至2010年的水平12。尽管首套房贷款利率与首付比例已被下调12，房价仍在2025年4月延续下跌趋势13。中国在2024年的净外资流出为1,680亿美元，也是1990年以来最大规模的资本外流14。
在中国包括上海在内的部分主要城市，甲级写字楼估值已较疫情前高点下跌约30%，促使部分机构房地产投资者以大幅折价甚至亏损的价格出售写字楼物业，甚至因此出现贷款违约15,16,17。经济放缓及写字楼供应激增使房东纷纷降低租金或给予补贴以留住租户18。2024年，上海甲级写字楼租金同比下跌12.9%19，广州全市写字楼租金指数下滑4.9%20。2024年上海全市写字楼净吸纳面积为69.64万平方米，仅为当年138万平方米新增供应量的一半，全市空置率于第四季度升至22.7%，创五年新高3。
新加坡贸工部于2025年4月将2025年经济增长预测从原先的1%至3%下调至0%至2%，并提示全球经济存在下行风险21。 一方面，不确定性飙升可能导致企业与家庭在消费决策上持观望态度，进而令经济活动大幅收缩；另一方面，进一步关税与反制措施可能引发全面贸易战，打乱全球供应链、推高成本，导致全球经济急剧放缓21。此外，全球通胀缓解进程受扰，以及发达和新兴市场陷入衰退的风险上升，或将诱发资本流动剧烈波动，进而触发银行和金融体系潜在风险21。尽管美国宣布全面加征关税后，多国采取应对措施以缓和全球贸易紧张局势，但全球经济前景仍面临高度不确定性，风险整体偏向下行22。
在全球不确定性升温之际，一些企业办公租户已采取“成本中性”策略，包括缩小办公面积或迁至具备现代设施的写字楼以降低运营成本23。由于需求强劲和新增供应有限，若无重大经济冲击，预计未来12个月新加坡写字楼租金与资本价值将保持稳定至温和上升趋势24。
新加坡工业地产板块，2025年第一季度租赁活动依然活跃，惟扩张性需求自2024年第四季度以来已见放缓，多数交易集中于租约续签，反映承租方情绪趋于审慎25。
新加坡零售贸易业自2023年增长1.3%转为2024年萎缩0.4%，主要由于高成本及全球不确定性和消费趋于谨慎26,27。在2024年，百货商店销售额同比降了3.2%26，而2023年则基本持平28。2025年本地零售销售将维持疲弱，强势新元令消费外流，加上经济前景不明朗及全球贸易战扩散，本地居民信心或进一步走软29。
印尼2025年第一季度GDP增长率为4.87%，为三年多以来最低增长率30。印尼央行于2025年5月20日至21日的政策会议上 将基准利率下调25个基点至5.5%，为2022年以来最低水平31。央行将今年GDP增长预期下调至4.6%至5.4%，并表示需进一 步提振经济并持续降息以支持增长31。与此同时，历来被视为印尼国家经济支柱的中产阶层，其占比已由高峰期的23%降 至2024年的17%，中产阶层收缩也已开始对整体经济造成实质影响32。
英国2025年2月GDP增长率为0.5%，为近一年最强劲表现，主要受制造业意外增长2.2%带动，分析认为该增幅或因企业提前备货以应对美国加征关税33。尽管如此，英国预算责任办公室（Office for Budget Responsibility）已将2025年经济增长预测下调至1%，反映财政及经济前景面临更大挑战34。英国央行（BOE）货币政策委员会（MPC）在2025年5月的会议上将基准利率下调25个基点至4.25%，并表示，逐步且审慎地继续退出货币政策收紧措施是合适的35。
2024年，英国专建学生公寓年度投资总额达38.7亿英镑，较2023年的33.9亿英镑增长14%36。专建学生公寓与建房出租（BTR）市场供应仍紧张，需求指标保持强劲37。
曼彻斯特作为英国第二大经济重镇，建房出租及新房需求持续旺盛38,39。曼彻斯特现为伦敦以外最大的建房出租市场38，同时在英国20个主要城市中录得第二高房价涨幅40。
绿色认证写字楼日益显示其竞争优势，吸引越来越多企业租户以满足环境、社会与治理（ESG）目标，进而在供应有限的市场中可取得竞争优势41。2025年，符合ESG标准的写字楼将持续享有租金优势，因企业承租人更倾向于选择优质绿色资产以降低范围三碳排放并与竞争者的差异优势吸引与保留人才42。
澳大利亚在2024年第四季度GDP环比增长0.6%，为2022年12月以来最高季度增幅43。然而，国际货币基金组织已将澳大利亚2025年GDP增长预测从2.1%下调至1.6%，反映了包括美国新关税政策在内的全球经济挑战44。澳大利亚储备银行（RBA）于2025年2月下调现金利率25个基点45之后于2025年5月20日再次下调现金利率25个基点至3.85%，并表示由于总需求与供应前景高度不确定，货币政策仍将保持谨慎46。
集团持有的长期与短期投资组合以公允价值计量且计入损益及其他综合收益，仍将面临较大市值波动风险。集团亦面临外汇波动风险，主要涉及人民币、港币、美元、英镑、印尼盾及澳元。集团将尽可能通过同种货币的资产与负债（包括借款）的匹配以实现自然对冲。
总结
在贸易紧张、关税上升及政策不确定性极高的宏观环境下，美罗持续在各主要市场面临强劲阻力。集团大部分房地产投资集中于中国，而中国仍受制于当地房地产市场持续低迷及经济增长放缓，影响了企业与消费者信心、投资意愿与就业前景。
在此背景下，集团将秉持审慎态度，积极推进资金管理，包括维持充裕现金流、优化流动性。集团将积极管理现有投资组合，力求提升回报，并把握战略性投资机会以创造更高股东价值。在资产管理方面，我们将优先推进必要的资产增值，推迟未承诺的资本支出，同时落实成本节约措施，并在可行情况下使用衍生工具对冲利率风险。鉴于新加坡零售市场仍将持续面临挑战，集团亦将进一步优化零售业务的运营，以提高效率。集团将继续保持稳健的流动性状况，包括现金与银行融资。
在日益复杂和不确定的宏观经济环境下，美罗致力于克服逆境，增强韧性，并在韧性较强的行业与市场中布局优质且多元化的资产组合，以积极应对挑战。董事会与管理层将继续审慎监督及战略规划，以维护并提升股东价值，实现可持续增长。
股息提议
为了回报我们的忠实股东，董事会建议派发每股2.0分新元的末期普通股息。该建议已综合考虑在当前充满不确定性的宏观环境下，集团未来资金需求与再投资安排，也突显出我们对股东多年来坚定不移的支持表示感谢。
致谢
集团董事会与管理层向担任美罗非执行独立董事吴一平先生表示感谢, 感谢他多年来对集团的贡献。吴先生自2021年7月受委为董事会及审计和薪酬委员会成员,他将不寻求连任，并将在2025年7月的股东大会后卸任董事会成员。
我谨代表董事会向我们所有忠实股东、敬业的员工、尊贵的客户、商业伙伴、合伙人和利益相关者表达由衷感谢，感谢你们的坚定支持。
我祝愿大家在各自的努力中继续取得成功。
陈树群
集团主席
2025年6月27日
1 截至2025年3月31日
2 截至2024年3月31日
3 Savills, Shanghai Office Q4/2024, 16 January 2025
4 Financial Times, Indonesia’s shrinking middle class rattles businesses betting on a boom, 17 February 2025
5 Right-of-use assets refer to the leases at Metro Paragon and Metro Causeway Point that Metro has the right to use during the lease term
6 IMF, World Economic Outlook, Executive Summary, 22 April 2025
7 The Business Times, US Federal Reserve will ‘adapt’ to any policy changes - Goolsbee, 27 February 2025
8 Bloomberg, Powell Says Fed Can Wait to Adjust Rates, Sees Tariff Risks, 8 May 2025
9 Reuters, China Q1 GDP growth tops expectations, but US tariff shock looms large, 16 April 2025
10 Bloomberg, China accelerates budget spending to counter tariff woes, 18 April 2025
11 Bloomberg, China’s New Home Sales Slump Persists as US Tariffs Take Effect, 30 April 2025
12 Bloomberg, China’s Property Crisis Enters a Dangerous New Phase, 12 February 2025
13 Reuters, China struggles to lift home prices as April shows no growth, 19 May 2025
14 Bloomberg, China Has Record Foreign Investment Outflow as $168 Billion Exit, 14 February 2025
15 Bloomberg, BlackRock Fund Gives Up China Towers After Missing Loan, 13 February 2025
16 Mingtiandi, OUE REIT Selling Shanghai’s Lippo Plaza for $263M to Exit China Market, 13 December 2024
17 Bloomberg, BlackRock Fund’s Forfeited China Towers to Be Sold at 40% Loss, 20 March 2025
18 Bloomberg, Emptying Chinese Skyscrapers Trigger Price War Among Developers, 15 October 2024
19 Knight Frank, Shanghai Grade-A Office Market Report, Q4 2024
20 Knight Frank, Guangzhou Grade-A Office Market Report, Q4 2024
21 MTI Singapore, Singapore’s GDP Grew by 3.8 Per Cent in the First Quarter of 2025. MTI Downgrades Singapore’s GDP Growth Forecast For 2025 to “0.0 to 2.0 Per Cent”, 14 April 2025
22 MTI Maintains 2025 GDP Growth Forecast at “0.0 to 2.0 Per Cent”, 22 May 2025
23 Knight Frank, Singapore Office Market Update – Q1 2025
24 JLL, Singapore Office Market Dynamics – Q1 2025, 15 April 2025
25 CBRE Research, Singapore Figures Q1 2025, 11 April 2025
26 MTI Singapore, Economic Survey of Singapore 2024, Chapter 6 – Sectoral Performances, Ministry of Trade and Industry, 14 February 2025
27 Cushman & Wakefield, Singapore Retail MarketBeat Q1 2025, 10 April 2025
28 MTI Singapore, Economic Survey of Singapore 2023, Chapter 6 – Sectoral Performances, Ministry of Trade and Industry, 15 February 2024
29 The Straits Times, Singapore retail sales fall worse-than-expected 3.6% in February; tariffs darken outlook, 4 April 2025
30 Reuters, Indonesia targeting 2026 GDP growth in 5.8% to 6.3% range, minister says, 5 May 2025
31 Bloomberg, Indonesia Resumes Rate Cuts as Growth Outlook Dims, Rupiah Gains, 21 May 2025
32 Financial Times, Indonesia’s shrinking middle class rattles businesses betting on a boom, 17 February 2025
33 Bloomberg, UK Growth Surges as Factories Boost Output Before US Tariffs, 11 April 2025
34 Office for Budget Responsibility, Economic and fiscal outlook – March 2025, 26 March 2025
35 Bank of England, Bank Rate reduced to 4.25%, 8 May 2025
36 Knight Frank, PBSA investment hits £3.9bn, 12 February 2025
37 Colliers, UK Property Forecasts 2025, 16 December 2024
38 Bidwells, Build-to-Rent Market Snapshot – Manchester, July 2024
39 Deloitte, Manchester Crane Survey 2024
40 Colliers, Top UK Residential Investment Cities | H2 2024, 11 February 2025
41 Savills, Spotlight: European Property Themes 2024, 15 January 2024
42 Savills, Spotlight: European Property Themes 2025, 22 January 2025
43 KPMG, Australia Economic Outlook: Q12025, 11 April 2025
44 ABC News, Trump tariffs will lead to ‘significant slowdown’ in global growth, including in Australia, says IMF, 22 April 2025
45 Reserve Bank of Australia, Statement by the Monetary Policy Board - Monetary Policy Decision, 18 February 2025
46 Reserve Bank of Australia, Statement by the Monetary Policy Board - Monetary Policy Decision, 20 May 2025