主席致词


Chairman's Mesage (English)

尊敬的各位股东:

我代表美罗控股有限公司( 简称“ 美罗” 或“ 集团”)董事会,很高兴地向各位公布截至2018年3月31日(“2018财政年度”)的财政年度报告。

财务回顾

在2018财政年度,美罗取得了93.8%的税后净利润增长,达到1.57亿新元,同比去年(“2017财政年度”)净利润8,100万新元。

显著的净利润高增长来自美罗从其联营公司取得的1.249亿新元的业绩,主要来自于集团在香港的联营公司莱蒙国际集团有限公司(“莱蒙”)贡献的1.592亿新元(扣除税款)收益 – 莱蒙脱售旗下拥有的八项中国房地产项目,从而获得约156亿港币(约26亿新元)的总代价。

集团税前净利润也来自强劲的分部业绩(不包括联营公司和合资公司),从2017财政年度的1,820万新元增长到2018财政年度的3,500万新元,主要由于集团出售了在中国南昌联营公司中所占30%股份所获得的1,580万新元收益。

以上的大额收益极大地抵销了集团属下数个合资企业在本年度的业绩所呈现的负增长,即从2017财政年度2,230万新元的利润到2018财政年度30万新元的亏损,主要原因是集团位于新加坡查尔斯太子湾的嘉御苑住宅项目支付了2,770万新元的一次性附加买方印花税(ABSD),但由于集团应收该合资企业950万新元的减值亏损款项的拨回,所以部分地缓解了亏损幅度。

截至2018年3月31日,集团的净现金达到1.81亿新元(减去银行贷款后),与截至2017年3月31日集团净现金3.235亿新元相比较,减少了1.425亿新元。主要原因是我们将净现金用于投资活动。虽然集团从莱蒙项目出售后们将净现金用于投资活动。虽然集团从莱蒙项目出售后所获得的1.592亿新元收益中录得了1.57亿新元的税后净利润,但美罗并未曾收到因从莱蒙取得利润而有相应更高的股息。

在2018年财政年度,集团保持了稳健的资产负债表并拥有净资产15亿新元及净现金1.81亿新元。稳固的财务状况为我们提供了寻求增值及发展机会的良好空间,并能和中国、印尼以及英国的富有经验的商务伙伴合作,开发和强化已建立的房地产专业知识以及稳固的合作关系。

房地产投资和发展
努力取得可持续性成长和提升价值
符合美罗的整体房地产策略以便扩展其多渠道收入来源,通过有选择的定位以提升可持续的利润,集团和有丰富经验的当地商务伙伴合作,在本财政年度及至今进行了房地产开发和策略联盟的新投资。在2018财政年度,集团在核心房地产区域,即中国、印尼和英国分别投资了三项新的房地产项目:上海的湾谷、雅加达的勿加泗(Bekasi),以及伦敦市中心法院巷5号(5 Chancery Lane)。在2018财政年度结束后,我们在中国和印尼进一步拓展业务,进行了两项新投资:一个位于上海黄浦区淮海中路黄金区域,另一个位于印尼雅加达的宾塔罗(Bintaro)。

中国上海
中国仍然是一个核心的市场,美罗与合资伙伴在高速发展的上海进行了两项关键性收购。上海是中国金融和商业中心高增长的城市,我们期待在原有的稳固基础上,进一步发展集团的商业版图。

2017年9月,我们以持有30%股份的投资与合作伙伴莱蒙收购了位于上海杨浦区新江湾城湾谷的三栋写字楼。收购价约为人民币24.76亿元(约为5.051亿新元)。湾谷近邻中国顶尖名校复旦大学,该区的复旦大学和其他高等学府构成了上海中央智力区的核心区域。数条高架道路和地铁线路均可方便地到达该区域,离上海市中心仅有30分钟车程的距离。

鉴于中国政府将杨浦区打造成为国际化创新和科技中心的计划,我们认为这些商业建筑将带来良好的租赁商机并已开始该项目的租赁工作。

本财政年度结束后,在2018年5月,集团在一家合资公司投资35%股权,该公司以总投资额人民币29.07亿元(为6.13亿新元)收购了综合性商务大厦上海广场90%的股份。该公司计划在2020年收购剩余10%的股份。

上海广场位置优越,坐落于上海黄浦区淮海中路繁华地段,地处上海市中心。上海广场也靠近知名购物地标上海新天地以及人民广场并联通主要地铁线和高架道路。

为了充分满足上海对优质零售商场和甲级写字楼的强劲需求并从中获益,上海广场将进行翻新工程并改造为零售和办公楼用途,以提供租约重组的机会,预计可在近年竣工后为集团贡献稳定的租金回报。集团将利用我们在零售业多年丰富的经验和网络作为杠杆,竭力提高该优质房产的价值。在中国一线城市以如此规模重新开发、转变和翻新房产正成为一个新概念的房产投资平台,以及一个逐步发展的流行趋势。

印尼
在印尼,我们非常高兴地与富有经验的PT. Trans Corpora(“Trans Corp”)以及新加坡的李金塔集团合作,于2017年11月联手在雅加达投资了勿加泗项目,对Trans Park住宅进行开发、市场推广和销售。该项目包括五栋32层楼高、拥有5622套单元的住宅楼。项目的所有合作伙伴均能发挥其各自的特长和互补能力,尤其是在印尼房地产市场。

Trans Park @ 朱安达勿加泗(Juanda Bekasi)是项规模庞大的地标性综合体项目。项目包括了Trans Park住宅、一间酒店、一间学校、小型/家庭办公(SOHO)公寓、商店、一栋写字楼和一个Transmart商场,以及由雪城及儿童游乐场组成的一个主题乐园。项目地区的交通方便,附近设有公共汽车站、火车站和即将开通的轻轨站。该五栋住宅楼中的两栋已开始出售。该项目建设正按计划进行,预计在2020年底完成施工建设。

2018年4月,美罗与现有的两个合作伙伴展开第二项合作项目,联手开发、营销和销售位于雅加达宾塔罗(Bintaro)的两栋住宅楼。该项目包括约1400套单元的公寓和170套SOHO单元。宾塔罗项目是又一综合性地标项目,其目标购买群是中产或中产以上阶层。该项目建在成熟区域,有火车线路和主要收费公路便捷地通往雅加达市中心。其动土仪式在2018年3月举行,同日开始预售。项目预计在2021年中旬完成施工建设。

随着印尼稳健的经济增长,逐渐富裕的中产阶层,迅速的都市化,翻新的基础设施和当地消费群体的高增长,鉴于该两个项目均位于高速发展的雅加达市区,地理位置优越,我们预计它们会受欢迎。

英国
为了扩展集团的房产版图,2018年1月,美罗与李金塔集团携手合作在英国伦敦市中心收购了位于法院巷5号(5 Chancery Lane)的永久地契写字楼。目前已全部出租且租赁到期日为2023年。此项投资提供了一大好机会,通过多方面的积极管理措施,该优质房产将获得持续收入并预期获得更佳的潜力回报。

此永久地契写字楼楼高8层,办公面积为84,836平方英尺,近邻数个地铁站的地下站口,包括了法院巷站(Chancery Lane station)、圣殿站(Temple station)及靠近即将运行的伦敦横贯线地铁(Crossrail)的法灵顿转换站(Farringdon station hub)。此项目策略性地位于传统法律区域的中心地段,也由于当地职业需求大幅变化,带动多元领域租户的需求,包括科技、媒体以及电讯业,故该写字楼也从中获益。

总体而言,截至2018年3月31日,美罗新收购的英国伦敦的永久地契写字楼已全部出租,以及位于中国广州和上海的另外三座成熟投资资产保持高达96.1%的平均出租率。尤其是位于上海的美罗城,随着其物业翻新阶段性工程的完成,将持续带来更高的租金收入。

零售业务
在2018财政年度,零售部门的业绩表现有所提高,营业收入增长幅度为4%,总销售额达到1.297亿新元,主要来自新加坡零售的业绩贡献。然而由于高度竞争的零售业环境压力和日益增高的营运成本,对利润带来负面影响,分部报告呈现220万新元的净亏损,主要来自新加坡零售部门。

在本财政年度的第一季度和第三季度,美罗在印尼分别开张了两间美罗百货分店 – Metro Puri Mall及Metro Grand Kawanua Manado。由于新店开业营业成本费用之原因,影响了其利润。

展望未来
房地产投资和发展
中国的经济预计呈现稳步增长。2018年第一季的国内生产总值增长率达6.8%,主要基于弹性消费的驱动。由于中国政府出台有关鼓励性政策所带来的强劲推动力,或外部需求的强力反弹,国内生产总值增长率与去年同期相比预计将达7%1。鉴于中国正竭力开放其金融市场,而上海将继续吸引国内外的金融机构入驻,从而带动其写字楼需求在未来的三年到五年内稳定增长2

除了金融机构、科技公司和共享空间运营商对甲级写字楼的需求,我们也注意到上海零售业所呈现的活力。在2018年的前2个月,上海零售业销售与去年同期相比增长了6.7%3,2018年其零售面积租金预计将有3-5%的增长4,也带动了对优质商业房产的较大需求。

这对集团在上海的房地产投资是好兆头,旗下合资公司在上海所投资的美罗城和美罗大厦预计将享有稳健的租金收入。我们也预期集团在中国广州的投资性房产 – 广州国际电子大厦– 将继续保持稳定的租金收入。

至于集团属下联营公司莱蒙的业绩贡献,该公司最近脱售了旗下的八项房产项目,在完成这项大规模的交易后使得土地储备存量大幅度下跌。莱蒙目前在中国粤港澳大湾区有数个重新发展项目,但需要一定的时间才能开发为可销售资产。同时莱蒙也需一段时间利用其脱售资产后的收益,继续寻求可开发的合适项目并力争取得丰硕成果。

印尼在2017年国内生产总值增长率达到5.1%,由于其投资和净出口额的强劲增长,该年的增长率是4年来最高的5。在印尼住宅市场,中产阶级购买力很强,可以预期持续的适合中产的住宅销售量增长和价格的缓慢提升6

有关美罗在英国的项目,我们高兴地看到英国曼彻斯特的Middlewood Locks开发项目第一期共571套单元的住宅已建设完成,自2018年夏天起将分期交付使用。这一综合性开发项目最终将提供2,215套单元以及750,000平方英尺的商业面积,其中包括办公楼、酒店、商场、餐厅、便利店和健身房的均衡配套。由于曼彻斯特是英国最具吸引力的城市住宅投资市场,也是英国第二大经济重镇,该项目因此受惠,其住宅价格有望在2018年增长6.5%7

同时,集团位于英国谢菲尔德市的办公楼项目开发进展顺利。两栋甲级写字楼中的一栋Acero Works在2017年第三季竣工,并在2018年的第二季度售出。该项目开发工作现聚焦于Vidrio House。

我们与此同时也看到了新加坡房地产市场复苏的曙光,预测在2018年房产售价将上升8。随着新加坡房地产市场的逐步复苏,集团属下合资公司位于查尔斯太子湾的嘉御苑住宅项目销售状态也将随之逐渐好转。

零售业
新加坡零售业前景仍然充满挑战性,有鉴于此,美罗零售部门已聚焦于多媒体策略。美罗零售部门也同时启动转型,设计出更新颖的概念,以丰富且多样化的商品和改进的商场购物体验来吸引并满足消费者的不同需求,为消费者在线上和线下的购物提供完整的支持和服务。美罗零售部门将综合其营运实力以取得更高的效益和生产力。

由于印尼新兴中产阶级的消费能力持续增长,故零售业仍然拥有巨大的潜力。本年度在印尼相继开设了两家新的美罗百货分店后,集团将继续谨慎地寻找新地点以扩充在印尼的美罗百货分店,并持续为现有的百货分店注入新活力。

结论
凭借集团稳健的资产负债表,我们将持续评估集团的资产组合以优化对股东的回报,例如通过房产的翻新改造计划争取更高的回报潜力,同时提升优质房产的价值。美罗将与中国、英国和印尼富有经验的现有和新的合作伙伴携手,继续积极谨慎地寻求有潜力的资产投资与发展的平衡组合。同时,我们会探索区域国家的资源以寻求多元化。作为资本循环战略的一部分,我们也将主动地将资产出售后之收益用于再投资,以便为股东创造最大价值。

股息提议
为了报答一直支持美罗的股东们,董事对股息分配做出提议。建议每股总股息为5分新元,这包括了2分新元的末期普通股息以及3分新元的特别股息。这显示了4.4%9的股息收益率。在2018财政年度,美罗年度共派发的股息达到集团股东应占净盈利26.5%的派息率。

致谢
美罗取得多年来如此卓越的业绩和丰硕成果系美罗管理团队持续的奉献和全体同仁兢兢业业全力付出的努力的体现,包括联营公司和合资企业全体同仁的敬业工作。我代表董事会,对美罗团队所有同仁的辛勤工作表示衷心的感谢。我也要感谢忠诚的股东对我们毫不动摇的信任,感谢美罗的商务合作伙伴、联营公司、美罗顾客群和租户们所给予的坚定不移的支持。

在此,我代表董事会祝贺叶康文先生。自2018年5月25日起,叶先生被委任为美罗集团副首席执行官。叶先生在房地产领域拥有丰富的管理经验,对集团核心房地产业务的持续发展起着极其重要的作用。与我们的专业管理团队并肩创造新的高峰并同时致力于在中国、印尼、英国以及其他区域坚持贯彻执行美罗在房地产发展方面的策略。

我也借此机会欢迎李秀缨女士加入美罗。李女士于2018年6月12日受委为美罗的非执行独立董事。她拥有多年的丰富经验,在企业融资和开发方面曾担任高级管理职位。集团将受惠于李女士的专业知识。

在此我也对美罗董事会的董事们表示感谢。感谢他们所提供的明智见解,在当今充满挑战性的时代,董事会率领着集团稳步前进。

依靠美罗坚实的基础、清晰的愿景以及来自各方的大力支持,凭借集团卓越的战略定位,我们将努力使美罗持续成长并提升集团的价值。

朱维良中将
集团主席

2018年6月18日

1 UBS, Chief Investment Office Monthly Base, May 2018
2 Colliers Quarterly Q4 2017, February 9, 2018
3 Savills, Shanghai Retail Market Report, Q1 2018
4 Knight Frank, Shanghai Retail Market Report, Q4 2017
5 The World Bank, Mar 27, 2018 – March 2018 Indonesia Economic Quarterly: Towards inclusive growth
6 JLL, Jakarta Property Market Review, Q1 2018
7 JLL, Residential Forecasts-Northern England, Q1 2018
8 Savills, World Research-Singapore, 1Q2018
9 截至2018年3月29日,股价为每股1.14新元